店舗物件契約時の審査に関する基礎知識
店舗物件を契約する際の基礎知識を学びましょう。
店舗物件について
店舗を開業するにはどこかで店舗物件を借りる必要があります。インターネットサイトや不動産業者で気になる物件を見つけたら、まずは現地に足を運び内見などをおこないます。その物件に決めたいと思った場合には、貸室申込書に記入し、貸りることができるかどうかを審査されることになります。
通常、テナントや貸店舗を借りる際には、入居審査がおこなわれることが一般的で、審査に通ったテナントのみが、物件を借りることができるため、気に入った物件だからといって必ずしも借りることができるわけではありません。飲食店をはじめとする。事業用不動産の場合では、居住用のマンションなどと違い、審査に時間がかかるケースが多く、場合によって断られるケースもあります。
好立地の物件であればあるほど、複数の契約希望者がいることも考えられ、そのような場合にはより厳しい審査によって、入居者が選ばれることになるのです。入居を希望する物件の審査ポイントや流れを事前には把握しておくことは重要です。
チェックポイントや流れを解説しますので、ご参考にしてください。
店舗物件の申し込みから契約締結までの流れ
物件の申し込みから契約締結までの流れをおさえておきます。
物件の申込み
物件を内見して気に入った場合、所定の申込書に必要事項を記入し提出します。一般的に申込書の記入事項では、契約者氏名、住所、連絡先、勤務先情報の他に連帯保証人の記入欄が設けられていることがほとんどです。
申込みの時点で保証人が決まっている状態である必要があります。物件によっては、どんな業種の店舗なのか、どのような営業をおこなうのか、が明確となる事業計画書の提出を求められることもあるため、事前に準備しておくことをおすすめします。
申込みをしたからといって必ず物件を取得できる訳ではなく、他にも申込み者がいる場合や外国籍の場合には、融資の有無、または就業ビザの確認をされることもあるかもしれません。つまり申し込みは、物件を借りたいという意思表示のようなものなので、書面での申込み後にキャンセルをすることも可能です。
入居審査
居住用物件と同様に、店舗物件でも不動産の入居審査がありますが、居住用物件と異なり審査期間に数日間を要すことが多く、待たされた挙句に入居を断られるケースも少なくありません。申込書や事業計画書をもとに貸主による入居審査がおこなわれます。
事業計画書などをもとにさまざまな審査がおこなわれますが、人物を把握するための面接を希望される場合もあります。
その際は、事業計画書をもとにご自身がイメージするお店のコンセプトを伝えることはもちろん、その物件に入居したいという熱意も表明しましょう。
また、万が一の場合に備えた連帯保証人を設けるほか、保証会社を置く契約の場合では、このタイミングで保証会社の審査もおこなわれます。
契約締結
審査を通過することができると契約締結へと進むことになります。契約締結前には、契約書を取り寄せて全文に目を通しておく作業をしておきましょう。
気になる部分は、あらかじめクリアにしておく必要があるからです。また、居抜き物件の契約の場合は賃貸借契約と同時に造作譲渡契約書を締結するのが一般的となります。契約した後にトラブルとならない為にも、不明な点はしっかりと確認を取り、必ず納得した上で署名、捺印するようにすることです。
入居審査が必要な理由
テナントの賃貸契約時には、家賃滞納や住人トラブルなどのリスク回避のために入居審査があります。
管理会社からすると、物件を貸し出すのであれば信頼のおける企業に貸したいと考えるのが当然のことといえます。
最も危惧され、警戒することは、家賃を滞納されてしまうリスクの他に犯罪組織の拠点として利用されるリスクも回避しなくてはいけません。このため、借主は企業情報や事業計画書を明示してもらい、入居に関する審査が必要となるのです。
また、オフィスビルの中のテナントの場合には、そこに入る店舗の評判がそのビルの評判となってしまうことが考えられるため、一般的な物件に比べ入居審査が厳しいといわれています。
審査申込時の印象も、審査結果に大きく影響するとされ、借主といって横柄な態度をとってしまうと審査の通過が難しくなってしまいます。
入居審査そのものの流れ
申し込み書による書類審査
申込書に記入する、指名、連絡先、勤務先、年収、連帯保証人などをもとにきちんと店舗を経営できる人物なのかを判断することになります。
これは一般的な賃貸マンションなどとほとんど同じものになります。記入漏れがないように注意します。
面接がある場合も
オーナーの希望により、面接がある場合もあります。ビジネスの契約だということを忘れずに、服装や言葉遣いなどにも気を遣い、ていねいなやり取りを心がけましょう。
入居審査に必要とされる書類
入居審査は、物件の申し込みをした後におこなわれます。入居審査に必要な書類は下記のようになっています。
- 法人の登記簿謄本
- 法人名義の銀行口座の写し
- 会社概要
- 事業計画書
- 代表者の身分証明書
- 決算書
審査に必要となる書類のため、申し込みをした後、後数日以内に提出を求められる場合が多くみられます。できるだけまとめて、一度に書類を提出すること、求められたときに迅速な対応ができることでオーナーへの印象も良くなります。提出の遅延は、審査にマイナスな印象を与えてしまうため注意が必要です。
無事に審査を通過することができると、正式な契約へと進むことになります。
入居審査のチェックポイント
オーナーからの審査で重要視される具体的なポイントには、以下のようなものが挙げられるでしょう。
飲食業の経歴
飲食業の経験年数は重要視されるポイントです。有名店でのキャリアや店長経験などがあると信頼が高まります。未経験であったり、経験が少ない場合は、集客や評判に繋がりそうな経験のアピールも有効です。
業種、メニュー
同業種が近隣にある場合などは、審査に落ちる可能性があります。競合店の中でやっていくことは難しいという面があるからです。
営業時間
営業時間は物件のオーナーにとっては重要なポイントとなります。深夜までの営業が近隣からのクレームに繋がる可能性もあることが理由です。
場合によっては、話し合いの上で営業時間を変更・調整する可能性もあると考えておきましょう。
煙や騒音
煙や騒音が出る店舗は、場所によって断られる可能性があります。焼肉店や焼き鳥店などは、煙も出て店内も汚れやすい業種となります。オーナーに相談の必要があります。
人柄
信頼できる人柄であることはポイントが高いといえます。しっかりとした熱意をもって、信頼してもらえるような対応を心がけましょう。
支払い能力
最も核心となるのは、支払い能力です。当然連帯保証人の支払い能力となるのですが、現役で働いていた場合はその年収、リタイアからの開業の場合には以前勤めていた会社と勤続年数から退職金の額を予想をし、そこに保証会社をプラスして与信の補完をするのです。入居費は収入の25％～30％以下が適切だと言われているため、収入予想がこの水準を上回ると審査は通りやすいといえます。
事業計画書とともに上記のポイントをおさえておくと安心して契約してもらえる可能性が高まります。今後うまくやり取りができる相手なのか、しっかりと店舗を経営していくことができるのかといったことを確認されます。これまでの実績や開業後の明確なイメージなどをしっかりと説明できるようにしておくことが大切です。
まとめ
家賃に対して十分な売上や収入があり、本人や連帯保証人の身元がはっきりしていること、業務内容が明確で財務状況も優良であるといった場合には、入居審査を問題なくクリアできるでしょう。
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